グランシャスのマンション経営
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グランシャスのマンション経営とは
今回皆様にご案内する「マンション経営」は、「経営」という言葉からイメージするほど、難しいものではありませんし、皆様に手間がかかるものでもありません。それでは、いったい「マンション経営」とは何なのか？ここでは1分でわかるシンプルな図でご説明します。
マンション経営は、大きく分けて3つの段階（初年度・ローン期間・完済後）に分けられます。
まず、初年度にローンを組んで、マンションを購入します。0円からの頭金と若干の自己資本で始められるのが大きな特徴です。また、ローン（金利含む）を返済していく際に、このマンションを入居者に貸すことによる家賃収入を当てますので、負担はありません。しかも、マンション購入はあなた個人の経費組み入れとなりますので、その分節税効果があります。
つまり初年度から、「家賃収入+節税額」がローン返済額を上回るため、プラスになります！
つづいて、ローン期間も同様に、家賃収入と節税額が、ローン返済額を上回ります。つまり、ローンに悩まされることなく、残高がどんどん減っていくわけです。
2年目以降も、「家賃収入+節税額」がローン返済額を上回るため、わずかな負担でいつのまにか資産形成ができます！
そして、自己負担なしでローンを完済した後には、あなたの借金はゼロなのに、マンションという資産が残っているわけです。しかも、ローン完済後は、そのまま家賃収入が手元に入ってきますから、収入源となります。年金代わりにはもってこいですね。
また、もしローン完済前にあなたに万一があっても、ローンを組む段階で加入する団体生命保険により、借金はクリアになり、マンションが残りますから、家賃収入やマンション売却で残された家族も安心です。
最終的に、ローン完済前に万一があっても保険効果でカバーされ、完済後は優れた年金対策となります！
マンション経営の誤解
さて、ここでは、マンション経営のモデルをご理解していただいた皆様が、抱えていらっしゃるであろう、「ローンを組むのが怖い」「空室リスクが怖い」「資産価値下落や天変地異が怖い」という、3つの不安にお答えしていきます。
ローンを組むのが怖い→自己負担ゼロだから大丈夫・インフレ対策もばっちり
まず、上記モデル図のように、あなたの不安はゼロです（頭金として自己資本があればなお条件はよくなります）。ローンを組む怖さはありません。また、逆にインフレ傾向のある日本では、現金資産よりも不動産のほうが対策として有利になることが多いのです。
空室リスクが怖い→家賃保証制度・もちろん管理もおまかせ
マンションを購入したが、借り手がつかず、家賃収入が得られない…そんな不安は誰しも抱えるもの。まず、弊社の入居推移グラフをご覧ください。ほぼ100%の入居率を誇っております。これでも不安な場合、家賃保証を行っております。逆に言えば家賃保証をしても弊社が困らないような物件を中心に扱っているということです。
資産価値下落や天変地異が怖い→首都圏の地価上昇・1981年以降のマンションは耐震構造
弊社の物件は自社で家賃保証を厭わない首都圏の優良物件を中心に扱っていますので、資産価値の低下、家賃の減少等には十分対処できることを前提としています。また、天変地異も1981年以降のものは耐震構造ですし、首都圏が壊滅するような（その際は日本経済自体が崩壊します）天変地異が起きない限りは問題ないと言えます。
マンション経営は生命保険を超える保障
マンション経営には、団体生命保険が組み込まれています。ローンを組んでマンションを購入した場合、借入金に対して自動的に団体信用保険が付きます。
団体信用保険とは、本人死亡の場合にローン残金のすべてが保険金として支払われる保険です。したがって、遺族には住宅の債務は残りません。また、この保険料は、団信支払金利に組み込まれており、別途支払う必要はありません。
つまり、マンション経営は、生命保険を超える保障があるのです。
実際、以下のようなメリットがあります。
- 生命保険の月々の保険料よりも負担が少なくて済みます
- 掛け捨て損、破綻のリスクがありません
- インフレなどによる保険金額の目減りがありません
- 死亡・高度障害にならなくても保障が得られます
それでは、マンション経営と生命保険の負担と保障についてその差を見てみましょう。
万が一への備えだけではなく、マンション経営で、負担ない資産形成をも同時に実現しましょう。
マンション経営はゆとりあるセカンドライフのための年金対策
日本人の平均寿命は男性79.29歳、女性86.75歳。60歳からの平均余命は男性22.58年、女性28.12年。セカンドライフは意外に長いのです。
| 平均余命 | 20歳時 | 40歳時 | 60歳時 | 70歳時 | 80歳時 |
|---|---|---|---|---|---|
| 男性 | 59.75年 | 40.49年 | 22.58年 | 14.84年 | 8.49年 |
| 女性 | 66.45年 | 46.89年 | 28.12年 | 19.29年 | 11.43年 |
厚生労働省「平成20年簡易生命表」より
さて、無職の高齢者の家庭で、ゆとりあるセカンドライフの生活費は月に38.3万円と言われています。公的年金19.2万円との差は約19万円ですから、これがいわゆる自助努力により準備するお金なのです。多くの家庭ではこの毎月の出費の不足分を貯蓄を取り崩すことで補っているということです。
計算すると以下のような不足金額が算出されます。
- 1年間では、月額19.1万円×12カ月＝229.2万円
- 約20年間では、年額229.2万円×20年＝4584万円
この不足金額を小さな負担で補えるのが、マンション経営です。個人年金保険と比較してみましょう。
必要な生活保障を、マンション経営を通じて負担なく実現しましょう。
お客様の声
20代 会社員 女性
賃貸を借りていてもお金の無駄になると思い、実際の住まいとして1Kタイプの中古マンションをローンで購入しました。
グランシャスさんにはマンション経営の話も聞いていたので、まだ予定はありませんが、結婚したら賃貸にして自分の生命保険と将来の私設年金として持ち続けるつもりです。
30代 会社員 男性
以前からマンション経営の電話はたくさんあり、話も聞かずに断り続けていました。たまたまその時は聞いてもいいかなという感じで、グランシャスの営業の方とお会いし話しを聞きました。購入する決め手となったのは、金利以上に家賃収入が見込め、私の場合、扶養者控除もなく会社の同僚より多くの税金を支払っていたので、税金の還付も期待でき、購入するメリットの方が大きいと感じたからです。
将来的な事を考えると、グランシャスさんに背中を押してもらって良かったと思います。
40代 会社員 男性
10年前にマイホームを購入しましたが、子供2人の教育費もバカにならず思う様に貯蓄も増えず、将来に不安を感じていた時、たまたまグランシャスの営業の方から話がありました。話を聞く中で、ローンを組んでも家賃収入で返済でき、税金の戻りもある事から、無理なく資産作りができるこのシステムに納得して購入する事に決めました。退職後の事を考えるともう1部屋購入できないかと妻と検討中です。
よくある質問と回答
- マンション「経営」というからには副業になってしまい、就業規則や公務員法に違反してしまうのではないでしょうか？
- いいえ。大丈夫です。実際、お寺のお坊さん、農業、不動産で収入を得ている人は昔から沢山いらっしゃいます。これらは、本業に大きな支障がない限りは問題にならないようです。銀行預金で金利をもらう、株を購入する、貯蓄型の保険に加入するのと何ら変わらない行為です。
- どんな人が購入しているのですか？
- 一昔前まで「マンション経営は、資金に余裕がある人がやるもの」というイメージがありましたが、バブル崩壊後マンション価格や金利がかなり下がったこと、ローンを組んだとしても、家賃収入で返済がまかなえることから、月々の負担がなくなったので、20代後半のOL・サラリーマン・公務員、退職を迎えられて現金運用として始められる方まで、幅広い方々にご好評いただいております。
- 先々ローンの金利が上がってしまったら、負担は増えますか？
- 金利上昇については、特約（返済額の上限）がついております。また、月の返済額は5年固定となっておりますので、ご安心ください。更にローン金利は確定申告時に経費として計上しますので、節税効果で還付金の一部補填ができます。逆に極度に景気が良くなり金利が上昇するようなケース（ミニバブル）では、物件を転売することにより大幅な利益が期待できるわけです。
- 地震が来ても大丈夫ですか？
- 建築基準法（昭和55年施行）をクリアしているRC造の建物であれば、地震による心配はありません。現に阪神淡路大震災においてRC造のマンションの倒壊はほとんどありませんでした。それでも心配な方には、地震保険も充実していますので、万一に備えて加入することもできます。
- 火災が起きたらどうなるのでしょうか？
- ご購入の際、お客様には火災保険に加入していただいております。また、物件の入居者も同様に火災保険に加入していただきますので、二重の保険でしっかり保証いたします。
- ローンを完済している30年のうちにボロボロになってしまうのではないでしょうか？
- どんな建物でもメンテナンスを怠っていればたしかにボロボロになってしまうのは事実です。しかし、丸の内にある明治安田生命本社ビルは1934年（昭和9年）に建てられたSRC造、地上8階・地下2階。このように修繕計画をしっかり立てて、メンテナンスを行っているマンションであれば大丈夫です。もちろんこのメンテナンス費用も毎月のランニングコストで積み立ててありますので、急な大きな出費などは不要です。
- 建物が古くなると家賃も下がるのですか？
- 需要の少ない地域でしたら、下がる可能性はあります。ただし、都心部の駅から徒歩10分圏内の好立地の物件であれば、家賃はまず下がりません。弊社取扱物件は、しっかり修繕計画がなされていますので、外観を綺麗に維持することができ、いつまでも入居者の方に気持ちよく生活いただけるようになっております。
- もし借り手がつかなかったらどうなるのですか？
- 基本的に弊社では先々入居者が集まらない需要の少ない物件は取り扱いませんからご安心ください。少子化でワンルームマンションの主な借り手である学生が減ってきているのは事実ですが、核家族化や晩婚化によって、一人暮らしの方や都心回帰による郊外からの住み替えのほか、単身赴任で都内に来る方など、都市集中型の人口流動により賃貸需要は増えています。ただ、どうしても心配な方のために、「家賃保証」制度もご用意しております。
- 将来、購入した物件を売ることはできますか？
- もちろん可能です。不動産価格の設定には、収益還元法（物件がどのくらい家賃収入を得られるかによって判断する方法）が用いられるため、住環境が良く、将来性が見込めるエリアの建物を所有していれば、購入価格を上回っての売却も期待できます。